Eigenlijk is dit de dag die je wist dat zou komen¹. Wie mij al langer volgt op sociale media weet dat ik mij verschrikkelijk veel zorgen maak om de toekomst van de Verenigingen van Eigenaren (VVE) in de energietransitie. Mijn doel is dat jullie na het lezen van deze column mijn zorgen delen en het kaf van het koren kunnen scheiden bij berichtgeving in de media en uitingen van Kamerleden wanneer de politiek zich gaat uitspreken over het onderwerp.
Herkennen jullie dat? Die ene buurman, nicht of oom die bij elke gelegenheid weer begint over een niche-onderwerp dat werkelijk niemand interesseert maar zijn/haar leven lijkt te domineren. Met een cringy zelfgemaakte WordPress-pagina waar hij/zij elke week nieuws post over zaken als de verdwijning van de letter “O” uit de Noordwest Europese talen sinds 1673 of die elk weekend op het Malieveld staat met een spandoek om te strijden voor de redding van een vijgenboom naast een basisschool in Cyprus. Zo iemand waarvan je bij elke kringverjaardag hoopt dat je niet naast hem/haar belandt, omdat het onderwerp je simpelweg echt niet kan boeien. Nou dit ben ik nu.
Tot 2021 had ik nooit van een VVE gehoord. Ik woon in een huis (vertaling voor beleidsmakers: een grondgebonden woning) waar ik alleen een muur deel met mijn gezellige buren, geïmporteerd uit Limburg, waarmee ik een aantal keren per jaar tot een overeenstemming moet zien te komen over de datum van de burenborrel. Er komt zaterdag een glasbedrijf mijn kozijnen meten omdat er eindelijk dubbelglas op mijn werkkamer en in de badkamer komt en daar hebben de buren niets over te zeggen of te vinden, ze kunnen hooguit vragen of ze even kunnen meeliften op de offerte.
Maar anderhalf miljoen huishoudens in Nederland hebben die luxe niet. Ze wonen in één van de appartementen die onder de 125.000 VVE’s vallen die het land rijk is. Een VVE is het overkoepelende orgaan waarvan alle eigenaren automatisch lid worden zodra ze een appartementsrecht in een gebouw kopen. Zie het zo: het is net als je familie, je kunt je VVE niet kiezen. Je koopt namelijk nooit alleen een appartement, je koopt een aandeel in een gebouw. En je weet wat ze zeggen over familie en vis²? Nou, met je VVE heb je eigenlijk levenslang. Je komt elkaar elke dag tegen in de lift, bij de trap, bij de brievenbus en twee keer per jaar bij de vaak niet zo gezellige ALV.
In de VVE maak je met elkaar afspraken, deze zijn vastgelegd in de splitsingsakte en het modelreglement. Waar spaar je samen voor, wat beslis je samen en wat niet? Dit document is heilig. Om iets eraan te mogen wijzigen moet je door een ontelbare hoeveelheid hoepels. Ik vat het even voor jullie samen: stel, er komt een warmtenet in de buurt, je hebt nu samen een collectieve blokverwarmingsketel (sommige zelfs op stookolie) in de kelder staan, en iedereen een geiser in de keuken. Dan kun je pas gebruik maken van de warmte uit het warmtenet voor je douche en afwas áls je de akte wijzigt. Dus in het hypothetisch geval dat het je gelukt is om 75% van de stemmen vóór de wijziging³ te krijgen (dus inclusief de complotdenker op nr. 4, de mafkees van nr. 12, de wijkdealer op 38, de rabiaat die op thorium wacht op 45 en de pandjesbaas met studenten op de hele galerij van de 6de verdieping), dan moet je alsnog:
• Een notaris zoeken om je akte te wijzigen;
• opnieuw stemmen en zorgen dat je nu maar liefst tachtig procent stemmen hebt (want de akte is heilig en dus gelden er andere eisen voor besluitvorming rondom een aktewijziging);
• van de 150 appartementen en garageboxen in het kadaster zoeken wie de geldverstrekkers zijn (waar lopen de hypotheken);
• al deze hypotheekverstrekkers een brief sturen en van alle banken een expliciete ja krijgen;
• oh en daarna de gemeente om goedkeuring vragen omdat je op erfpacht zit.
Maar ik ken jullie langer dan vandaag en hoor al in mijn hoofd de criticasters: “Daarom moet je niet op een warmtenet”. Nou, I’ve got news for you, je moet PRECIES hetzelfde doen als je stopt met het warmtenet/of je blokverwarming en doorgaat met individuele cv-ketels of met hybride warmtepompen. Oftewel: links, rechts, voor en tegen, wij hebben allemaal belang bij een versoepeling van regels voor VVE’s. Sterker nog, het wordt moeilijk polariseren op het onderwerp VVE.
Overigens is mijn voorbeeld van een ALV die beslist om gezamenlijk het pand te isoleren of de warmtebron aan te passen louter theoretisch, omdat de meeste VVE’s gelukkig rollebollend over straat gaan als het gaat over of je wel of niet een kerstboom in de hal vanuit de gezamenlijke pot mag betalen. Hoor ik jullie nu hardop lachen dat ik dit verzin? Dat doe ik namelijk niet. Hier even wat vrije citaten vanuit de jurisprudentie: “De gemeenschappelijke belangen strekken zich conform de regels slechts uit tot het beheer van het gemeenschappelijk eigendom, daar staat dan ook welke kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren dienen te komen. Evenementen als deze (de kerstboom, of de barbecue) staan daar nooit bij genoemd. Een bestuur, commissie of vergadering van eigenaars kan dus nooit besluiten om dit soort evenementen wel uit de gezamenlijke pot te betalen.”
Ik vertaal hem voor jullie: 99% van het pand heeft zin in de kerst, één rabiaat niet en de rechter kan zo de kerstborrel nietig verklaren. Ik zei toch al dat de splitstingsakte heilig was? Waarom is het eigenlijk zo? En wie heeft ervoor gezorgd dat dit zo bekrompen is gemaakt en zo ingewikkeld is om te wijzigen? Met een reis van anderhalf jaar achter de rug langs hoogleraren, juristen, promovendi, notarissen, en vele VVE’s weet ik het nu wel. Het gaat om het eigendomsrecht. Het beschermen van “me eigen”. In Nederland is dit het meest heilige wat er is. Getuige de talloze afleveringen van de rijdende rechter.
“Siri, hoe praat ik over VVE’s zonder de kern van het probleem te raken?”
Afgelopen tweede kerstdag ging ik na het ontbijt mijn echte cadeau uitpakken. De brief ‘Versnelling VVE’ van minister Hugo de Jonge. Het was hem gelukt: een brief nog in 2022 aan de Tweede Kamer sturen om zijn grote ambities als het gaat om VVE’s te tonen. Hulde. Een kwartier later had ik de tien bladzijdes uit en begon ik opnieuw met lezen. Maar nee, ik had het goed gezien. Nul keer de woorden “akte”, “splitsing” of “demarcatie” (het beleidswoord voor “van wie is wat”). Siri, hoe praat ik over VVE’s zonder de kern van het probleem te raken?
Sindsdien ben ik al mijn vrije tijd, alle kringverjaardagen, alle werkborrels, alle bijeenkomsten van alle praatclubs over energie en warmte die Nederland rijk is aan het benutten om mensen ervan te overtuigen dat zij dit heel serieus moeten nemen en ook verontwaardigd moeten zijn over de brief. En ik denk dat wij hiermee de minister alleen maar helpen. Want hij is niet op zijn achterhoofd gevallen, maar hij is uiteraard bang dat hij iets meeslepends gaat organiseren waar de bond van notarissen en de vereniging van “me eigen” overheen gaan vallen, terwijl de rest van Nederland geen idee heeft dat dit belangrijk is waardoor het politieke draagvlak nul is en blijft. Ik moet nog de dag meemaken dat wij op Twitter clipjes zien van Kamerleden die iets spannends zeggen over VVE’s en hiermee viral gaan.
Wie komt mee naar het Malieveld de anderhalf miljoen huishoudens die worden gegijzeld in de energietransitie bevrijden?
PS: Voor de eenvoud van deze column heb ik een aantal zaken weggelaten: het niet voordelig kunnen lenen als VVE, de voorwaarden gesteld door financiers om leningen aan VVE’s te verstrekken, de beperkte bewegingsruimte van woningcorporaties in gemengde VVE’s, de langdurige vergunningstrajecten voor het isoleren van grote appartementencomplexen en nog wat zaken. Weet je wat, misschien moet dit een serie gaan worden.
Noten
¹ Douze points voor deze culturele referentie.
² Familie en vis blijven drie dagen fris.
³ Per modelreglement gelden er andere eisen/drempels.