Terwijl partijen nu hun verkiezingsprogramma’s op het thema wonen aanscherpen, is de belangrijkste les dat ambities zonder heldere, stabiele kaders en financiële dekking loze beloftes zijn. Wie echt betaalbaar wonen wil waarmaken, moet erkennen dat het niet alleen om meer stenen gaat, maar ook om lagere energielasten. Dat betogen Mara van Sluis en Roebyem Anders in onderstaande opinie.
De verkiezingsstrijd om de titel ‘woonpartij’ is losgebarsten. De VVD belooft betaalbaar wonen voor hardwerkende Nederlanders, GroenLinks-PvdA meer sociale huur, D66 grootschalige nieuwbouw. Maar wie betaalbaar wonen zegt, moet eerlijk zijn: het gaat niet alleen om de huur. Het gaat om de integrale woonlasten – huur plus energierekening. Zolang die energielasten buiten beeld blijven, zijn alle beloften luchtkastelen.
Volgens TNO leven ruim 500.000 huishoudens al in energiearmoede: zij besteden gemiddeld bijna 12% van hun inkomen aan energie, met aanzienlijke verschillen tussen huishoudens. Als de energieprijzen verder stijgen, kunnen daar volgens TNO nog eens 1 miljoen huishoudens bijkomen die in energiearmoede terechtkomen – afhankelijk van onder meer prijsontwikkeling, inkomensgroei en de samenstelling van huishoudens. Samen dus mogelijk 1,5 miljoen. Driekwart van deze groep woont in corporatiewoningen. Voor hen bepaalt de energierekening net zo goed als de huur of wonen betaalbaar is.
Verduurzaming, zoals bijvoorbeeld door een combinatie van betere isolatie, zonnepanelen en warmtepompen, kan de rekening structureel verlagen. Maar juist daar stokt het. Corporaties draaien structureel verlies op zowel nieuwbouw als verduurzaming: gemiddeld 69 cent verlies per euro bij nieuwbouw en zelfs 96 cent bij verduurzaming, aldus De Correspondent in een recent artikel over de woonproblematiek in Nederland. Tegelijkertijd zijn in de Nationale Prestatieafspraken tussen minister en corporaties vastgelegd dat zij de komende tien jaar €60 mrd investeren in nieuwbouw en €45 mrd in verduurzaming. Het gevolg: structureel meer uitgaven dan inkomsten, een sector die afstevent op een financiële muur.
Daar komt bij dat beleid het afgelopen decennium voortdurend is gewijzigd. De warmtepompverplichting aan en uit, de salderingsregeling steeds herschreven, dreigende huurbevriezingen – het resultaat is verlamming en uitstelgedrag. Corporaties plaatsen soms zelfs weer nieuwe cv-ketels in plaats van te verduurzamen.
Dat het ook anders kan, laat de afspraak uit 2022 zien om de slechtst geïsoleerde woningen uiterlijk in 2028 uit te faseren. Binnen een jaar daalde het aantal E-, F- en G-labelwoningen met bijna 27%, zo blijkt uit de Aedes-benchmark. Die afname komt weliswaar ook deels door sloop, verkoop en een aangepaste rekenmethodiek, maar betekende tegelijk dat een flink aantal woningen daadwerkelijk is verduurzaamd. De Autoriteit Woningcorporaties bevestigt dat corporaties een inhaalslag maken om deze woningen vóór 2028 grotendeels aan te pakken. Het succes laat zien dat stevige en voorspelbare kaders beweging brengen.
Terwijl partijen nu hun verkiezingsprogramma’s op thema wonen aanscherpen, is dit de belangrijkste les: ambities zonder heldere stabiele kaders en financiële dekking zijn loze beloftes. Wie echt betaalbaar wonen wil waarmaken, moet erkennen dat het niet alleen om meer stenen gaat, maar ook om lagere energielasten. Dat vraagt om drie doorbraken.
Een: Kies voorspelbaarheid.
Investeer alleen in beleid dat zeker tien jaar standhoudt. Bouw voort op het succes van de E/F/G-labelaanpak en stel duidelijke tussendoelen richting een aardgasloze woningvoorraad in 2050.
Twee: Maak het verdienmodel voor verduurzaming werkbaar.
Nu profiteren vooral huurders van lagere energierekeningen, terwijl corporaties de volledige investeringskosten dragen. Dat leidt tot een forse onrendabele top: veel cash out, zonder dat er iets terugvloeit via hogere huren of servicekosten. Om dit gat te dichten is ooit de Energieprestatievergoeding (EPV) voor ‘nul-op-de-meter’-woningen bedacht: huurders dragen een deel van hun besparing af aan de corporatie. In theorie een slimme oplossing, maar in de praktijk te complex en te strikt. Corporaties moeten bijvoorbeeld verregaand isoleren tot ‘de standaard’, ook waar dat onnodig duur is.
Door de EPV te vereenvoudigen en te verbreden, krijgen corporaties meer flexibiliteit om een optimale mix van maatregelen te kiezen – van isolatie tot zonnepanelen, warmtepompen of warmtenetten – zolang het resultaat hetzelfde blijft: lagere energierekeningen voor huurders en duurzamere, gezondere woningen.
Drie: Herstel de financiële slagkracht.
Corporaties worden fiscaal behandeld als commerciële bedrijven: jaarlijks betalen ze meer dan €1 mrd vennootschapsbelasting. Voeg daar Europese renteaftrekbeperkingen aan toe, en de optelsom is voorspelbaar: te weinig middelen om de dubbele opgave van bouwen én verduurzamen te dragen. Structurele verlaging van de belastingdruk is onmisbaar om integrale woonlasten écht te verlagen.
Alleen de partij die begrijpt dat betaalbaar wonen over huur én energie gaat, en corporaties weer slagkracht geeft om te investeren in nieuwbouw én verduurzaming, verdient de titel woonpartij.
Mara van Sluis is manager verduurzamen bij Parteon. Roebyem Anders is oprichter van KnopOm, een sociale onderneming gericht op bestrijden van energiearmoede.