Een Vereniging van Eigenaars zou moeten kunnen beslissen over de komst van een warmtenet in het gebouw. De aanwijsbevoegdheid om de gaslevering te beëindigen hangt als een zwaard van Damocles boven de VvE’s, zien juridisch VvE-specialist Tom Gilsing en Kees Oomen, directeur van VvE Belang.
Het moet eenvoudiger worden voor een vereniging van eigenaars om te beslissen over de aansluiting op een warmtenet, stellen Tom Gilsing, juridisch VvE-specialist en Kees Oomen, directeur van belangenvereniging VvE Belang. VvE’s zijn goed voor een vijfde van de woningen in Nederland, en in de overgrote meerderheid van die woningen hangt een cv-ketel.
Het voorstel van Gilsing en Oomen is om in de wet vast te leggen dat een VvE mag besluiten over het al dan niet aansluiten op een warmtenet, ook als dat betekent dat er gevolgen zijn voor het privédomein van woningeigenaren. Daarnaast willen de twee dat een VvE daarover kan beslissen met een gewone meerderheid van de aanwezigen, in plaats van een bepaald opkomstpercentage te eisen en een grotere meerderheid dan de helft van de stemmen (een zogeheten gekwalificeerde meerderheid).
Nu mag een VvE alleen beslissen over de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Voor het vervangen van een cv-ketel of het trekken van warmteleidingen achter de voordeur moet de individuele eigenaar instemmen. Dat kan de besluitvorming in de VvE (voor het collectief) behoorlijk in de weg zitten. Bovendien kunnen er eisen worden gesteld aan de opkomst of het percentage voor-stemmers bij bepaalde besluiten. Een te lage opkomst betekent dat er niet over het besluit kan worden gestemd.
(Dit artikel gaat verder onder de grafiek)
Een wetsvoorstel voor het vereenvoudigen van de stemprocedure bij VvE’s als het gaat om verduurzaming is in 2023 aangekondigd, maar laat op zich wachten. Daarom willen Gilsing en Oomen dat nu via de nieuwe Warmtewet (het wetsvoorstel Wet collectieve warmte of Wcw) regelen, die komende maand in de Tweede Kamer wordt besproken. Die wet bevat de spelregels voor de uitrol van warmtenetten, zoals dat een gemeente een warmtekavel aanwijst, waar een warmtebedrijf een warmtenet mag aanleggen. Maar de oplossing voor de problemen die Gilsing en Oomen voorzien bij de uitrol bij VvE’s, ontbreekt.
Gilsing en Oomen hebben haast, want zij zien een donkere wolk aan de horizon: de aanwijsbevoegdheid, uit de al aangenomen Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie. Die wet regelt dat gemeenten wijken kunnen aanwijzen waar op termijn (acht jaar na die aanwijzing) de aardgaslevering stopt. Woningeigenaren hoeven niet per se aan te sluiten op het warmtenet. Het staat hen vrij om voor een aardgasloos alternatief kiezen.
Waarom maakt u zich zorgen over de aanwijsbevoegdheid?
Gilsing: “De gemeente wijst een warmtekavel aan, daar komt een warmtenet. Over acht jaar wordt de gaslevering in de wijk beëindigd. Een VvE heeft de bevoegdheid niet om het aanbod van het warmtebedrijf te accepteren, en/of het bestuur krijgt niet voldoende eigenaren mee in de vergadering om voor te stemmen. De mogelijkheden om een alternatief voor het warmtenet te realiseren zijn vrijwel nihil. Dan valt na 7,5 jaar de brief op de mat: we gaan het gas afsluiten. Hoe moet dat dan verder?”
Die acht jaar zijn juist in de wet gezet om te zorgen dat partijen de tijd hebben om een goed alternatief voor de gaslevering te realiseren.
Gilsing: “Het probleem dat de VvE nu heeft, heeft ze over 7,5 jaar nog steeds.”
Maar voordat de VvE de techniek in kan duiken om te bezien welke verwarming er nu is en hoe een aansluiting op een warmtenet eruit zou moeten zien, voordat vergaderingen kunnen worden belegd en keukentafelgesprekken gevoerd, moet er eerst een andere vraag worden beantwoord, aldus Oomen: “Gáát de VvE er wel over?” Dat antwoord is niet één-twee-drie te geven. Oomen: “De VvE’s stappen in een juridisch vacuüm.”
Wat bedoelt u met een “juridisch vacuüm”?
Gilsing: “De vereniging kan in theorie beslissen om het warmtenet uit te rollen in het gemeenschappelijke deel van het gebouw. Maar het verwijderen van de cv-ketels, en de daadwerkelijke gasaansluitingen, daarvoor is heel vaak de medewerking van elke individuele eigenaar nodig. Er zullen bijna altijd vijf à zes mensen zijn die niet reageren of niet mee willen doen. En dan komt het probleem: de VvE kan dan het aanbod van het warmtebedrijf niet aanvaarden.”
Gilsing vertelt over een VvE waar er voldoende ruimte was in de gemeenschappelijke leiding- en kabelschacht om naast het bestaande gasnet ook een warmtenet aan te leggen, zonder door de individuele woningen te gaan. In die situatie kunnen alleen de woningen die willen, aangesloten worden op het warmtenet. Maar: “In veel gevallen is daar niet voldoende ruimte voor.”
U bedoelt dat een kleine groep de besluitvorming in de VvE kan gijzelen?
Gilsing: “Dat is exact het probleem.”
Oomen: “Dat is de blokkerende minderheid. Die is van alle tijden. Daarom moet de besluitvorming in een VvE van een gekwalificeerde meerderheid naar een gewone meerderheid.”
U schetste eerder een casus waarin het binnen de huidige regelgeving wel lukte om een warmtenet aan te sluiten. Waarom dan toch extra bevoegdheden in de warmtewet?
Gilsing: “We moeten de grens trekken: tot waar is de VvE bevoegd, en waar niet. Soms is er grijs gebied. Neem bijvoorbeeld werkzaamheden aan het dak, bijvoorbeeld om isolatie aan te brengen, waarvoor toegang tot de zolder nodig is. Dan moet de eigenaar wel medewerking verlenen, ook al gaat het om de privéwoning. Het gaat erom om dat grijze gebied voor het aansluiten op een warmtenet zwart of wit te maken, het mag wel of het mag niet, zodat bij een aanbod van het warmtebedrijf de VvE kan reageren.”
Oomen: “Er is al een uitspraak van een rechter geweest op dit onderwerp, of de VvE gasinfra en ketels mocht verwijderen na aansluiting op het warmtenet. Wat wij willen voorkomen zijn driehonderd, vierhonderd, vijfhonderd rechtszaken. Wij willen dit voor de toekomst regelen. We leggen in de wet vast dat de VvE mag besluiten. Discussie over.”
Speelt dit probleem bij alle VvE’s?
Oomen: “Nee. De crux zit in individueel verketelde gebouwen. Dat is een significante groep.”
(Dit artikel gaat verder onder de grafiek)
Hoe ver zou de bevoegdheid van de VvE moeten strekken volgens uw voorstel?
Gilsing: “De minimale bevoegdheid die nodig is, is dat als het aanbod binnenkomt de VvE bevoegd is om daarover een beslissing te nemen. Het warmtebedrijf mag dan het warmtenet uitrollen tot aan het punt van aansluiting van ieder appartement – ook als dat door privégedeelten gaat. De appartementseigenaren die dat willen, kunnen dan een leveringsovereenkomst sluiten. Degenen die dat niet willen, kunnen kiezen voor een alternatief. Dat is de minimale basis.”
“De maximale bevoegdheid – en dat is een politieke keus – is dat de vereniging bevoegd is om een aansluiting in ieder appartement te laten realiseren. Dan verplicht je feitelijk de individuele eigenaren, ook als die dat niet willen, om warmte af te nemen van het warmtebedrijf. Ik vermoed dat dat een stap te ver is, dat ondermijnt het draagvlak. Ik ben daar geen voorstander van.”
Waar vreest u voor, als dit niet wordt geregeld?
Gilsing: “Ik durf te betwijfelen dat het aardgas eraf gaat, als er binnen een warmtekavel nog vijftig of zestig VvE’s met drie-, vier-, vijfhonderd woningen de stap niet gemaakt hebben. Die kun je niet in ijltempo op een warmtenet aansluiten. Dat wordt nog heel lastig op te lossen.”
Zouden die bewoners in de loop der tijd niet alsnog eieren voor hun geld kiezen?
Oomen: “Ik vermoed dat dat is waar het ministerie een beetje op gokt.”
Naschrift
Het ministerie van Klimaat en Groene Groei laat weten dat het van belang is dat de besluitvorming voor VvE’s goed wordt geregeld. Daar wordt aan gewerkt, aldus de woordvoerder. Hij laat weten dat het ministerie overlegt met Tweede Kamerlid Pieter Grinwis (ChristenUnie), die werkt aan een amendement over dit onderwerp.
Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening laat weten dat er binnenkort een brief komt over het vereenvoudigen van de stemprocedure bij VvE’s. Dat gebeurt samen met het ministerie van Justitie en Veiligheid. In die brief zal ook worden ingegaan op het aangekondigde wetsvoorstel om de besluitvorming over verduurzaming te vereenvoudigen.
Aanvullingen & Correcties
Dit artikel is gewijzigd op 8 april 2025 om 21.50 uur. Per abuis stond er “het ministerie van Binnenlandse Zaken” in plaats van het “ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening”.