Direct naar inhoud

Mammoetopdracht renovatie huursector raakt op stoom — artikel bevat een betaalmuur

Dit artikel heeft een betaalde toegangsblokkering, wat betekent dat een deel van de inhoud pas kan worden gelezen als u bent ingelogd en een geldig abonnement heeft.

Geplaatst in sectie:
Geschreven door:
Gepubliceerd op: 14 januari 2014
De inhoud van dit artikel is gemigreerd. Lijkt er iets mis te gaan, of onderdelen te missen? Neem dan contact met ons op.

De opdracht is om de komende jaren circa 111.000 huurwoningen verspreid over Nederland energieneutraal te renoveren en de investering vergt zo’n € 6 mrd.

Groene_woning.gif
Groene woning

De kans is groot dat er nog veel meer huurwoningen — en zelfs particuliere koophuizen — aan bod komen.

Eerste prototype klaar

Vier grote bouwconcerns — BAM, Ballast Nedam, Dura Vermeer en VolkerWessels — sloten daartoe medio vorig jaar een overeenkomst met zes woningcorporaties. Zij ontwikkelen een ‘industrieel’ recept voor de aanpak van achttien ‘dominante woningtypen’, goed voor 80% van de woningvoorraad van 7,4 miljoen in Nederland.

De vier bouwers hebben sinds vorige week ieder een eerste prototype klaar. Eind 2014 moeten de eerste duizend woningen zijn gerenoveerd. Na de volgende twee jaar moet de teller op 11.000 komen en eind 2020 op 111.000.

Eerst in samenspraak

De eerste 11.000 willen de vier bouwers in samenspraak ontwikkelen. De kennis wordt gedeeld, ook op internet. De spelregels worden met de corporaties gemaakt, de bouwers hebben wel ieder een eigen business­case. ‘De partijen gaan opschalen op basis van wat is geleerd en zij krijgen de gelegenheid (een deel) van hun investeringen in de prototypefase terug te verdienen’, zegt Leen van Dijke, oud-Tweede Kamerlid van de ChristenUnie en nu woordvoerder van ‘De Stroomversnelling’, het samenwerkingsverband van de bouwers en zes corporaties.

Voor de volgende 100.000 werken de vier in concurrentie, met elkaar en de rest van de markt. De prototypes zijn net klaar en vorige week maakten de tien betrokken partijen er een gezamenlijk rondje langs.

Energiegeld naar de corporatie

Een van de verrassende kanten van de overeenkomst is de geldstroom. Na de renovatie moet het energieverbruik van de woningen voor de huurder per saldo per jaar op nul uitkomen. Het investeringsproject heet dan ook ‘Nul op de meter’. Met de woning zelf wordt energie opgewekt, het huis wordt grondig geïsoleerd, energie wordt teruggewonnen en de huurder moet zich bewuster zijn van zijn energieverbruik. De renovatie houdt in dat een nieuwe voor-en achtergevel en dak als een ‘schil’ over het huis komen. Ook worden installaties vernieuwd, en komt er desgewenst een nieuwe keuken, badkamer en toilet.

Het geld dat de huurder nu nog aan energiemaatschappijen als Nuon en Essent betaalt, zal in het nieuwe model richting corporaties gaan. De energierekening van de huurder bedraagt volgens De Stroomversnelling nu zo’n € 150 per maand. In het nieuwe model gaat dat geld naar de corporatie. Met het binnenkomende bedrag betalen de corporaties de kosten en de aflossing op hun financiering.

Gegarandeerd rendement van 5,5%

De corporaties betalen op hun beurt aan de bouwconcerns een bedrag dat is gebaseerd op de huidige energierekening van de bewoner. Gerekend over een periode van veertig jaar — de levensduur van de gerenoveerde woning— is dat zo’n € 45.000 à € 60.000 per woning. De investering levert de corporaties een rendement van 5,25%, de disconteringsvoet waarmee corporaties van de toezichthouders moeten rekenen.

Hoe de bouwconcerns die renovatie in het vat gieten, is hun zaak, zegt directeur-bestuurder Lex de Boer van woningcorporatie Lefier, actief in Groningen en Drenthe. ‘In de feitelijke bouwkosten ben ik in dit model niet meer geïnteresseerd.’ Hij investeert met een door de bouwconcerns gegarandeerd rendement van 5,5% en verhuurt als het ware de garantie van nul op de meter aan zijn huurders. ‘Of de aannemer goedkope materialen gebruikt en voor onderhoud vaak terug moet komen of kiest voor dure materialen met spaarzaam onderhoud is zijn zaak.’ Dat geldt ook voor de andere vijf corporaties die meedoen: Portaal (Utrecht, Leiden, Amersfoort), Stadlander (West-Brabant, Tholen), Tiwos (Tilburg), Wonen Limburg (Noord-Limburg) en Woonwaard (Noord-Holland). Zeventien corporaties hebben toegezegd later eventueel aan te haken.

Aanpassen van de huurwetgeving

De Boer verwacht er veel van. ‘Iedereen heeft een belang. Het kost de overheid niets. De werkgelegenheid neemt toe, de duurzaamheid van de gebouwde omgeving wordt vergroot — die loopt flink achter op die van andere sectoren — de corporaties investeren en de omgeving verbetert.’

Minister Blok van Wonen is enthousiast. Hij heeft zich gecommitteerd aan de benodigde aanpassing van de huurwetgeving. ‘Die moet vóór het zomerreces in de Tweede Kamer’, aldus Van Dijke.

Kritiek: Weinig flexibiliteit

Het plan van De Stroomversnelling is hier en daar kritisch ontvangen. Emeritus-hoogleraar Hugo Priemus aan de TU Delft vraagt zich af of bij de initatiefnemers wel voldoende besef hebben van de heterogeniteit van de woningen en woningcomplexen. ‘De differentiatie in woonkenmerken wordt ernstig onderschat.’ Ook voorziet hij dat de prestatiegaranties die de bouwconcerns geven veel juridische strijd opleveren tussen huurders, corporaties en bouwers, over het onverhoopte extra verbruik buiten de contractuele verbruikbundels. Waarbij bouwconcerns gemakkelijk kunnen wegkomen. ‘Thans kunnen zelfs ernstige bouwkundige gebreken nauwelijks op aannemers worden verhaald’, aldus Priemus. Anderen wijzen erop dat de energieleverancier een eigen agenda kan hebben: die kan vastrechtkosten om bedrijfseconomische redenen verhogen of de terugleveringvergoeding van stroom in de zomer verlagen. Daarnaast verdwijnt voor de huurders de flexibiliteit. Zij leggen zich vast op een maandelijkse vaste betaling, terwijl ze zelf nu de thermostaat nog enkele graadjes lager kunnen zetten om te geld besparen.