Wanneer een apart bedrijf de exploitatie van de warmte/koude-installatie verzorgt en hiervoor kosten voor kapitaal en onderhoud in rekening brengt bij de huurders, geldt dit als “een verkapte huurverhoging”. Met die uitspraak zet de rechtbank Midden-Nederland een streep door een veelgebruikt businessmodel voor WKO-installaties bij huurcomplexen. Rechtbank Gelderland komt in een vergelijkbare zaak tot een heel ander oordeel. De sector blijft in onzekerheid achter.
Eerst een stapje terug, naar een eerdere belangrijke uitspraak van de Hoge Raad: het zogenoemde Acantus-arrest. Begin 2022 kwam de hoogste rechter tot de slotsom dat verhuurders die zelf de energielevering aan hun huurders verzorgden met een WKO (zoals bijvoorbeeld woningcorporatie Acantus, die lijdend voorwerp was in die rechtszaak), daarvoor geen kapitaals- en onderhoudskosten mochten rekenen (grofweg: geen vaste kosten). Dit omdat de WKO-installatie in de gegeven omstandigheden een zogenoemde “onroerende aanhorigheid” is: iets dat onlosmakelijk hoort bij een gebouw, zoals ook een lift. Het huurrecht bepaalt dat de kapitaals- en onderhoudskosten van zo’n onroerende aanhorigheid thuishoren in de kale huurprijs en niet in servicekosten.
Dat oordeel leidde tot een direct probleem, zag ook Hoge Raad. Want het simpelweg ophogen van die kale huurprijs met het bedrag dat nodig is om de investerings- en exploitatiekosten te dekken, was ook geen oplossing. Bij sociale huur stond daar het woningwaarderingsstelsel voor in de weg, maar ook andere verhuurders kunnen niet altijd zomaar een huurverhoging doorvoeren. De Hoge Raad overwoog dan ook in 2022: “Het behoort tot het domein van de wetgever om hiervoor een oplossing te bieden.”
Alleen: de wetgever -in elk geval in de vorm van de regering- zag het probleem niet zo. Dat bleek in juni vorig jaar uit antwoorden op vragen van CDA-Kamerlid Henri Bontenbal aan Woonminister Hugo de Jonge over het Acantus-arrest. Bontenbal: “Bent u op de hoogte van het negatieve effect dat deze uitspraak zal hebben op de verduurzaming van de gebouwde omgeving, omdat er voor woningcorporaties geen businesscase meer zal zijn om van het gas af te gaan […]?” De Jonge: “Corporaties kunnen bij de businesscase voor nieuwe verduurzamingsprojecten rekening houden met het Acantus-arrest. Ik verwacht daarom niet dat de verduurzaming van het corporatiebezit hiermee negatief wordt beïnvloed.” Of korter: vraag “Ziet u het probleem?” Antwoord: “Nee.”
De wetgevende taak die de Hoge Raad benoemde, zal ook niet door inmiddels demissionair minister De Jonge vervuld worden. “Ik ben niet voornemens de wet- en regelgeving op dit punt te wijzigen, omdat ik ervan overtuigd ben dat corporaties met de afschaffing van de verhuurdersheffing voldoende middelen hebben voor een ambitieuze verduurzamingsinzet.”
Nuancering
Het Acantus-arrest zorgde voor de nodige beroering, maar ook de nodige nuanceringen. Bijvoorbeeld door de Branchevereniging Bodemenergie, die constateerde dat Acantus zowel verhuurder als energieleverancier was, wat niet het meest gebruikelijke model was bij WKO-installaties. Vaker wordt de energielevering verzorgd door een energieservicecompany of esco in opdracht van een verhuurder. De esco sluit in dat geval een apart leveringscontract met de bewoner. Dit businessmodel zou gewoon kunnen blijven bestaan na de Acantus-uitspraak, meende de brancheclub.
Maar die visie gaat nu ook op de helling, want het is precies die constructie die werd getoetst door de rechtbank Midden-Nederland. In de uitspraak, die vorige week werd gepubliceerd, staat klip en klaar dat de vaste kosten die de huurder betaalt aan de esco, feitelijk neerkomen “op een verkapte huurverhoging”. In de uitspraak zegt de kantonrechter dus: kapitaals- en onderhoudskosten voor onroerende aanhorigheden horen te zijn opgenomen in de kale huurprijs en mogen op geen enkele andere manier alsnog bij de huurder in rekening worden gebracht, dus óók niet via een contract met een derde partij.
De rechtbank zet daarmee een streep door een deel van de bestaande esco-constructies bij huurwoningen. In plaats van de huurder moet de verhuurder -die in het vonnis anoniem blijft- vanaf nu deze vaste kosten aan de esco afdragen, en bovendien de huurders vergoeden voor de reeds betaalde vaste kosten sinds de aanvang van de huurovereenkomst.
De uitspraak kan grote gevolgen hebben voor woningcorporaties en andere verhuurders die deze esco-constructie gebruiken. Kán, benadrukt Judith Alkema, jurist en vicevoorzitter van Branchevereniging Bodemenergie. Kán, niet zál. “Er is nog ruimte voor nuancering, en het betreft ‘slechts’ een uitspraak in eerste aanleg”, stelt ze. Als er een hoger beroep volgt, dan is het niet ondenkbaar dat een gerechtshof tot een andere conclusie komt. Tot het juridische ei hierover is gelegd, moet de sector rekenen op onduidelijkheid.
Dat betalingen voor de vaste kosten van een WKO-installatie door de rechter als een verkapte huurverhoging worden neergezet, noemt Alkema “riskant”. Want waarom zou dit beperkt blijven tot alleen WKO-installaties, redeneert de juriste. Tot nu toe geldt de redenering alleen voor WKO-installaties, omdat alleen over WKO-installaties rechtszaken zijn gevoerd. Maar, stelt Alkema, hetzelfde zou op moeten gaan voor huurcomplexen die gebruik maken van blokverwarming of stadsverwarming.
Die tweedeling wordt ook genoemd door Keesjan Meijering, partner bij AKD en expert op het gebied van energie- en contractenrecht. Het bevreemdt hem dat huurders die zijn aangesloten op een WKO-installatie nu “een claim” hebben, die niet bestaat voor huurders die op een andere manier hun verwarming genieten, duurzaam of niet. “Ik zie geen goede reden voor het onderscheid dat er nu is; als je als huurder op een WKO bent aangesloten heb je mogelijk deze claim, maar huurders die op een stadsnet (of gas) aangesloten zijn niet”, aldus Meijering.
Andere rechter, andere uitspraak
De onduidelijkheid is compleet nu deze week de uitspraak van de rechtbank Gelderland in een vergelijkbare zaak publiek werd gemaakt. Daar kwam de kantonrechter tot een heel ander oordeel. De stelling dat de WKO-installatie als onroerende aanhorigheid onlosmakelijk tot de woonruimte behoort, en daarom onder het huurrecht zou vallen, werd door de rechter niet gevolgd. Huurrechtadvocaat Pepijn Eymaal van VBTM Advocaten noemt deze tweede uitspraak “een stuk zuiverder” dan de uitspraak van rechtbank Midden-Nederland, omdat de Arnhemse rechter een duidelijke scheiding aanbrengt tussen de warmtelevering en de verhuur van de woning. En dat dus niet de verhuurder maar de warmteleverancier de contractpartij is als het gaat om de energiekosten, inclusief de kapitaals- en onderhoudskosten van een WKO-installatie.
Maar AKD-advocaat Meijering leest de uitspraak van de rechtbank Gelderland anders. Volgens hem ging het hier puur om de vraag of een (warmteleverende) dochter van een corporatie vereenzelvigd moest worden met diezelfde corporatie. En voor die vereenzelviging ziet de rechter geen aanleiding, zegt Meijering. Punt. Over andere punten heeft de rechter zich volgens Meijering niet uitgelaten. “Sterker nog, andere punten laat de rechter nadrukkelijk in het midden omdat de huurders hier –heel simpel gezegd– niet ‘de juiste vorderingen’ voor hadden ingesteld.”
Scheiding
De verschillende uitleg toont de onduidelijkheid. Waar Meijering en Eymaal het wél over eens zijn, is het belang van de scheiding tussen de verhuurder en de warmteleverancier. Zonder die scheiding krijgt de huurder een voordeel in de kosten voor energielevering, terwijl de huurprijsregels daar helemaal niet voor bedoeld zijn. Meijering stelt dat de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland een belangrijk stukje (lees: WKO-installaties) van de toch al ingewikkelde verduurzamingspuzzel die in Nederland moet worden gelegd onaantrekkelijker maakt, omdat je bij dit stukje het risico loopt dat huurders met ‘Acantus-claims’ komen. Dat leidt onherroepelijk tot verdere vertraging van de toch al moeizaam verlopende warmtetransitie. Meijering denkt dan ook dat de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, als zij overeind blijft, “mooie duurzame oplossingen” als WKO-installaties “financieel onaantrekkelijk kan maken. Dan wordt het voor corporaties nog ingewikkelder om te voldoen aan hun toch al zware verduurzamingstaak.”
En niet alleen de woningcorporaties, brengt Eymaal in. Er zijn ook voldoende private projectontwikkelaars die met de gemeente tot afspraken komen welk huursegment de doelgroep is. Als je afspreekt om in een project voor 30% op middenhuur te mikken, stelt Eymaal, dan zit je in praktische zin evengoed aan een maximum huurprijs gebonden. Een kapitaalintensieve WKO-installatie kan dan onvoldoende uit de huuropbrengsten worden gedekt, waardoor bijvoorbeeld blokverwarmingssystemen op aardgas minder snel worden vervangen.